居住用財産の3,000万円特別控除と住宅ローン控除は併用できない

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居住用財産の3,000万円特別控除と住宅ローン控除はどのような場合に併用できないのでしょうか・・

※とある日の空

居住用財産の3,000万円特別控除と住宅ローン控除が併用できない場合

居住用の家を売った年と住宅ローンを組んだ居住用の家に引っ越すのが同じ年になることがあるかと思います。

居住用の家を売った場合には、居住用の家を売ったときの3,000万円の特別控除の適用を要件を満たせば受けることができます。

また、住宅ローンを組んで居住用の家を買って済んだ場合には、要件を満たせば住宅ローン控除の適用を受けることができます。

どちらも居住用の家ですが、同じ家ではないです。

だから、同じ年に同時に控除の適用を受けることができるような・・・

と思われるかもしれませんが、居住用の家を売ったときの3,000万円の特別控除と住宅ローン控除の適用は、同じ年では同時に適用を受けることができず、どちらかを選ばないといけません。

また年が前年だったり、翌年だったり・・

入居の年と前後2年間も同様です。同時に適用を受けることができません。

なので、どちらを適用するのが得なのかを確定申告をする前に、検討してみてください。

「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」

特例の適用を受けるための要件

※（特定増改築等）住宅借入金等特別控除または認定住宅新築等特別税額控除については、入居した年、その前年または前々年に、このマイホームを売ったときの特例の適用を受けた場合には、その適用を受けることはできません。

また、入居した年の翌年から3年目までのいずれかの年中に、（特定増改築等）住宅借入金等特別控除の対象となる資産以外の資産を譲渡し、この特例の適用を受ける場合にも、（特定増改築等）住宅借入金等特別控除の適用を受けることはできません。

※No.3302 マイホームを売ったときの特例｜国税庁

個人が住宅を新築等した場合で、住宅借入金等特別控除の適用を受けることができるのは、次の要件を満たすときです。

6 居住年およびその前2年の計3年間に次に掲げる譲渡所得の課税の特例の適用を受けていないこと。

（1）　居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例（措法31の3①）

（2）　居住用財産の譲渡所得の特別控除（措法35①）

（注）被相続人の居住用財産の譲渡所得の特別控除（措法35③）により適用する場合を除きます。

（3）　特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例（措法36の2）

（4）　財産を交換した場合の長期譲渡所得の課税の特例（措法36の5）

（5）　既存市街地等内にある土地等の中高層耐火建築物等の建設のための買換え及び交換の場合の譲渡所得の課税の特例（措法37の5）

※No.1211-1 住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）｜国税庁

住宅ローン控除の適用を受けていたが、その後居住用財産の3,000万円特別控除を受けたい場合

上記のように、住宅ローン控除の適用と居住用の家を売ったときの3,000万円特別控除は、入居年と翌年、翌々年も同時に適用を受けることができません。

しかし、住宅ローン控除の適用を受けていて、翌年または翌々年に居住用の家を売ったときの3,000万円特別控除の適用を受けようとする場合には、住宅ローン控除の適用を受けていた年の確定申告の修正申告をして追加分を納税して、3,000万円特別控除の適用を受けることができます。

【照会要旨】

住宅借入金等特別控除の適用を受けた者が、その後、その対象とした家屋の前に居住の用に供していた家屋及び土地等を譲渡し、居住用財産の譲渡所得の特別控除の特例等の適用を受ける場合には、過去に遡及して住宅借入金等特別控除の適用ができなくなると思われますが、その場合の手続はどうするのですか。

【回答要旨】

一定の資産を譲渡したことにより、次のからに掲げるいずれかの特例の適用を受ける場合において、その資産を譲渡した年の前3年以内の各年分（注）の所得税について住宅借入金等特別控除を受けているときは、その譲渡した日の属する年分の確定申告期限までに、その前3年以内の各年分（注）の所得税について修正申告書又は期限後申告書を提出し、その住宅借入金等特別控除の額に相当する税額を納付しなければならないこととされています(租税特別措置法第41条の3第1項)。

　居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例(租税特別措置法第31条の3)

　居住用財産の譲渡所得の特別控除(租税特別措置法第35条)

　特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例(租税特別措置法第36条の2)

　特定の居住用財産を交換した場合の長期譲渡所得の課税の特例（租税特別措置法第36条の5）

　既成市街地等内にある土地等の中高層耐火建築物等の建設のための買換え及び交換の場合の譲渡所得の課税の特例(租税特別措置法第37条の5)

(注)　その資産の譲渡が令和2年3月31日以前に行われたものである場合には、「前年分又は前々年分」とします。